Ley del suelo

Valores de suelo, el reglamento de la ley del suelo

Ley del suelo

Actualmente, el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre en esa fecha entrando en vigencia, aprobado el Reglamento de la Ley de Suelo. Básicamente, el reglamento explica el documento unido de  la Ley de Suelo 2/2008 acondicionado a la valoración inmobiliaria. De este modo,  lo que se busca es evitar en lo posible prácticas especulativas, que algunas veces pueden perjudicar la determinación de los valores en los inmuebles en impacto de expropiación.

Además, este Reglamento desarrolla el texto refundido de la Ley  2/2008 en lo relativo a la valoración inmobiliaria en la intención del legislador de evitar posibles prácticas especulativas que, en ocasiones, afectaban a la determinación de los valores de los inmuebles a efectos de su expropiación.

También, el estado sólo puede diagnosticar el territorio desde el origen de su situación, ya que no dispone de recursos que permitan su análisis y técnicas urbanas. De hecho, se establecen dos factores básicos del suelo y son: el suelo urbanizado y suelo rural. Es decir, ambas situaciones se alejan de cualquier concepto urbano.

Por otro lado, se puede definir como suelo urbanizado:

  • Primero, las parcelas que no estén edificadas o estén edificadas, cuentan con los servicios requeridos por la legislación urbanística y dotaciones.
  • Segundo, un ámbito para el que el instrumento de ordenación tengo la precaución en una actuación de renovación urbana o reforma interior

Se encuentran en lugar de suelo rural el resto de terrenos que no hayan sido incluidos en la categoría anterior.

De la misma manera, el procedimiento de valoración consistía en el establecido método residual de valoración. De hecho, el precio del suelo se obtiene como resultado al corregir el precio del producto concluido, los precios necesarios para su elaboración. De otro modo, el nuevo reglamento se desvanece un sistema legal de valoraciones que asigna las plusvalías obtenidas del ámbito urbano a los propietarios del suelo. Seguidamente, el nuevo sistema de valoraciones se puede reconocer las plusvalías del suelo al dueño.

Sin embargo, las estrategias de valoración suelen ser las siguientes:

  1. En un suelo rural se contemplan tres posibles elementos:
  • Primero, el suelo en situación rural (suelo rústico) y que corresponde al suelo no urbanizable, se valorará por la renta potencial o real (la que sea elevada),  modificada con un coeficiente de localización.
  • Segundo, los suelos en ámbito de realización con condiciones de urbanización ya aprobadas y aprovechamientos. Además, Dado que el dueño del suelo perdería su capacidad a manifestarse en el proceso urbanístico, por eso tal límite debe ser indemnizado. De la misma manera, la indemnización coincide con el porcentaje que recibirá la Administración por el cierre de un quince por ciento  de la utilización lucrativo.

En esta tercera situación, se  haya los terrenos en proceso de transformación por la situación urbanizadora. De hecho, En este caso el dueño del suelo es privado de su facultad de construir. También, este factor afecta al vuelo hasta el límite que determinen las condiciones de orden urbano. El resultado por concluir de todo el proceso, sea cual fuera la situación presentada y analizada, es la de una inferior valoración del suelo.

El Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo

Durante el tiempo de tramitación del texto legal y a partir de ser sometido a audiencia pública, hubo una pregunta muy repetitiva y era: ¿Cuál novedad aporta el reglamento? la única respuesta  para este caso seria es que es el primer reglamento de valoraciones que explica  los razonamientos de una Ley de Suelo. De este modo,  es un desarrollo reglamentario y no puede aportar novedades. Además, El Tribunal Constitucional mantiene un razonamiento considerablemente fijado por la jurisprudencia contencioso-administrativa, donde el reglamento constituye un complemento de la regulación legal, ya que el contenido debe limitarse a lo esencial.

Por otro lado, la STC 83/1984, de 24 de julio (EDJ 1984/83), impuso el límite de lo esencial por motivos para optimizar el cumplimiento de las finalidades propuestas por la ley o la Constitución. Básicamente, este criterio también es dado por el Tribunal Supremo, ya que en la sentencia de 10 de junio de 1998 (EDJ 1998/14715) estable que “el reglamento puede ir más allá de ser puro ejecutor de la ley a condición de que el comportamiento de la Administración sea similar con la Constitución y con el esto del ordenamiento jurídico En consecuencia, la posibilidad de los reglamentos ejecutivos como un añadido indispensable de la Ley, lo que supone que sólo puedan contener las reglas que en la Ley estén simplemente plasmadas.

El Artículo 2. Situaciones básicas de suelo urbanizado y rural.

  • Se  estima que un suelo se haya en la situación básica de una zona urbana cuando,  integrado, de forma efectiva y legal, en un margen  urbano conformado  por una red de calles, parcelas y dotaciones  de uso privativo propio en asentamiento de población en el que está conformado, siempre y cuando cumpla con algunos de los siguientes requisitos:
  • Primero, conforme a lo determinado por el reglamento urbano aplicable, los servicios necesarios para satisfacer la demanda de los usos las infraestructuras y previstos o existentes por la ordenación urbana.
  • Segundo, que posiblemente carezca de algún servicio o infraestructura, pero pueda llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones existentes. Además, en ninguna situación podrán considerarse a estos efectos, las vías de comunicación interurbanas o las carreteras de circunvalación.
  • tercero, que esté incluido en un ambiente para el que el instrumento de ordenación peste precavido a una actuación de reforma interior o de renovación urbana. De la misma manera, cuando la actuación se ubique a la orilla exterior de un epicentro de población, se  estimara como urbanizado el suelo al borde, ya que el fondo edificable no sea mayor a la media de las determinadas  las parcelas edificables.

Por otro lado, se considera en la situación de suelo urbano los puntos rurales tradicionales que legalmente fijo en el medio rural están conformado en la constitución de la ordenación territorial urbana vigente, por lo que cuentan con las infraestructuras,  dotaciones y servicios establecidos en ella.

Sin embargo, todo el suelo que no se encuentre en alguna de las situaciones ya dichas, se tendrá como entendido  la situación básica rural y estará sometido o no a actuaciones de transformación urbana, en las disposiciones que establezca el instrumento de ordenación urbana y territorial ajustable. Del mismo modo,  se entenderá que el suelo que haya sido urbanizado de forma ilegal estará apto a las medidas que dicte la ley.

También, el resultado del Consejo de Estado prolongo que el texto plasmado invertía el modelo legal que define la situación de  un suelo rural de modo preferencial y no de modo sobrante, se optaba por una interpretación larga del suelo urbanizado, por lo que la redacción concluida en el artículo dos  quedó  restringida a  un concepto un poco más explícito de la situación básica de un suelo urbano.

La valoración en suelo urbanizado

En la Ley del Suelo la referencia al suelo urbanizado prácticamente quedaba restringida. De hecho. Solía haber una frase que dice “En el suelo urbano, los  razonamientos de valoración que se determinan dan lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles”. De la misma manera, ese  comentario adelantaba que no había radicalmente un cambio de elemento en la valoración, ya que en la referencia de  las últimas legislaciones sobre el suelo hacían a los valores no se  podía garantizar la permanente actualización. Por esta razón, a medida del tiempo se ha concientizado estos desafíos en cuanto a la valoración del suelo, ya actualmente han extendido y aplicado una nueva metodología en referencia al suelo urbano. Además, les entes competentes, han dictado a favor para una mejor realización y efecto en estos valores en la zona urbana.

 

La valoración de un suelo rural

Por lo general, la mayor discusión  la había provocado la valoración en suelo rural, siendo este el punto exacto a  la causa. Básicamente, es una mala  interpretación del método de rendimientos, ya que se ha hecho un gran esfuerzo para insertar en el  reglamento la auténtica filosofía que ha servido de guía del contenido. Por consiguiente, la valoración en situación de suelo rural, finaliza con el artículo dieciocho, en el que se establece  la medida del valor de las construcciones que no hayan sido considerados en la valoración de la explotación. Seguidamente, por no haber participado en una situación alguna en la obtención de las rentas.

 

La tasación conjunta del suelo y el levantamiento sin información

Un conjunto estadísticamente significativo similar o superior a cinco muestras de ofertas o transacciones idénticas al valor del inmueble, puede obtenerse por tasación conjunta a través de la rentas. Del mismo modo, siempre y cuando exista un mercado que permita constituir razonamientos perdurables que sirvan de información e inmuebles similares. Seguidamente, con muestras de arrendamientos en inmuebles similares o en  defecto, una comunicación estadísticamente fiable sobre los rendimientos de explotaciones económicas. Así, la determinación de las rentas se llevará  del siguiente modo:

  • Primero, En caso de que el inmueble se encuentre arrendado y durante el tiempo estimado en el contrato vigente, se llevaran las rentas en el punto de su valoración. También, se obtendrá la renta de mercado, entendido por el alquiler más acorde en función a las similitudes y localización del inmueble desde el instante a acordar la tasación.
  • Segundo, En el supuesto de inmuebles a explotaciones económicas, podrán determinarse las rentas potenciales en virtud de las peculiaridades de la explotación. Del mismo modo. La estimación de la explotación correspondiente a la renta del inmueble, se ejecutara en virtud de los razonamientos  establecidos en la excelente  práctica profesional de la zona.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *